出品：凤凰网财经《封面直播》

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主持人：鲁婧涵

近日，央行发布《中国金融稳定报告（2022）》指出，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。在此背景下，有专家学者指出，提振当今低迷的国内需求，亟需找到一个大的投资和消费池子，而这个行业非房地产莫属，“只有救楼市才能救内需”。

“吃旧药，走新路”，这条路是否可行？本期凤凰网财经《封面直播》对话“92派”企业家代表、中国房地产界的领军人物，御风集团董事长、万通集团创始人冯仑。

关于当前热议的“只有救楼市才能救内需”的观点，冯仑并不同意。他说，“楼市只是房地产的一部分，而且楼市已经经历了青春期，它必然就是要减量的。所以不存在救不救的事情。就相当于它不长个了，我们非要把这些过了青春期的人，愣给他叫回来，天天给他打激素，把骨头缝给它拉起来，然后穿内增高，你这就害他了。”

谈到房地产开发企业的发展现状，冯仑直言，房地产住宅市场进入到了一个减速、减价、减量的时代，未来3-5年，90%住宅类开发商会被淘汰掉。不过，在非住宅领域，办公、商业、酒店度假、医疗健康、物流仓储、教育研发、政府物业，这七大类房产商将齐头并进，快速增长。

未来，哪些住宅类地产企业能存活？冯仑认为有三类：一类是长期经营稳健的“模范生”，比如万科、龙湖；一类是区域性的龙头；还有一类是住宅领域细分市场的企业，比如经营女性公寓、蓝领住宅、养老住宅、健康公寓等的公司。

现在的房价水平高吗？冯仑说，从房价收入比角度看，确实太高了。不过，房价最近出现了很多变化。总体来看，一线城市核心地带的房价比较稳定，但二手房的交易速度降下来了，其他城市的平均房价整体也在降。不过，他认为，房地产降价并非什么坏事情，因为降到一定的时候，可能大家买房的欲望又会回来一点。

对于年轻人该如何买房，冯仑认为现在买房的机会还是不错的，刚需不需要犹豫，不过买房的时候要算账，控制风险边界。

冯仑表示，买房就买人口聚集的地方、经济聚集的地方、增长的地方，“不要买太偏的地方，那些地方人口会减少，就业也困难，虽然便宜，但是长远来说，当你不想要这个房子的时候，也很难转出去，另外房子保值增值的可能性也不大。”

以下为凤凰网财经《封面直播》对话冯仑内容集锦：

01、冯仑：未来房地产住宅开发商要淘汰掉90%

凤凰网财经《封面直播》：冯总，您数年前就表示，房地产市场进入了后开发时代，对于房地产开发企业的发展现状，有哪些是您预料到的？还有哪些是您意料之外的？您怎么评价当下的房地产市场？

冯仑：我们在几年以前一直在讲，我们国家目前讲的房地产其实讲的是住宅市场。那么住宅市场在经过快速发展的20多年以后，按照行业发展的正常规律，也进入到一个减速、减价和减量的时代。这是全球房地产发展的一个特别的规律——就是人均GDP到了1万美金之后、城市化率超过60%、城市人口增量停滞的情况下，住宅市场一定会走向的阶段。

在西方一些发达市场，比如纽约，曾经在二战以后也发生过婴儿潮，老兵又回到城市开始建设、要生活，经济要复苏。这段时间，纽约的住宅是快速增长，增长到20年左右，也突然一下就停下来了。很多住宅产业相关的公司都没有了，转行做别的了，住宅量就减下来了。从那以后，住宅的故事就变成一个特别不被重视的偏的故事。

过去20年，住宅行业成为中国经济增长的主角行业之一。它发展得很快。每年都有15万亿、16万亿，甚至有时候高到20万亿的市场。今天的房地产市场，说来道去大家还是在说住宅市场。

所以第一个判断，住宅市场现在进入到一个减速、减价、减量的时代。减到多少？就要根据每一个地方人口的变化、经济的变化，还有经济周期变化来判断。按照我们行业内主要的一些公司的研究，大概今后3-5年，整个住宅的新房加二手房，大概减到10-12万亿的市场规模，也就是相较于最高点的20万亿，要减掉差不多1/3，这就是减量。

另外，企业数也在减量。原来多的时候，做住宅的公司有7万多家，这些公司经过3-5年的减量发展，最终能留下10%就不错了。这是住宅市场的一个正常的变化。相当于一个人过了青春期，你不能天天让他长个吧？他就不长个了，但不长个是正常的，说明他开始长肌肉、长心智，就业，扮演新的社会角色，要结婚，那就是横着长了，社会角色越来越复杂，但是身高不长了。房地产这个行业，今天最重要的就是长个的时代过去了，但是长能力、横着长的时代开始出现了。

所以我们还要讲到住宅以外的另一方面的增长——非住宅出现了，七大类齐头并进。所谓七大类齐头并进就是，办公、商业、酒店度假、医疗健康、物流仓储、教育研发、政府物业，这七大类房地产都开始有一些发展。其中三大类长得最快，就是物流仓储、医疗健康，还有跟教育研发相关的部分。物流仓储里，智能仓储、冷链仓库，还有数据中心三类产品发展得最快。另外，在医疗健康里，围绕消费医疗的空间需求，增长得非常快，比如医美。教育研发里，很多大的科技公司需要研发的空间，包括大公司办公的科技园，这些增长得还是很快的。

所以，从这个角度来说，房地产市场依然是一个成长的市场，有非常好的机会去发展。但是住宅地产确实要小心一点。因为住宅本身青春期过了，所以我们不长个了，我们就要注意开始看看它的其他方面。

凤凰网财经《封面直播》：正如您所说的，住宅类房地产已经进入了一个淘汰更新的阶段。从去年7月开始，恒大、融创、泰禾等头部房企已经陆续出现了流动性危机，此后纾困政策不断，保交楼成为了重点任务。然而近一年过去了，仍然有不少问题楼盘的业主，在网上维权，担心交房无期。对于这些问题房企，你能不能帮他们出出招？

冯仑：这个问题暴露以后，目前来说，我认为政府政策方面，做得还是很到位的，不管是从企业端，包括从市场需求方面，出了很多刺激需求的政策，来促进大家来购买、消化这些已存在的、正在建设的一些项目。另外，金融方面也给了很多刺激，比如降息，一套房的利息、新房的利息，你要去买房利息都有降。有些地方甚至置换，也取消了很多限购等等。这些政策其实都到位了。

从地产商来说，在进入保交楼的阶段以后，地方政府也给了很多支持。当然政府不是一概而论，他们选了一些，我们叫做及格的学生和好学生，也就是一直做得还不错，只是遇到了阶段性困难的企业，政府把有限的纾困基金，封闭运行给企业，然后给工程施工单位，让它们转起来，最后把项目做起来，把房子卖掉。这些我觉得目前都没有问题。

现在是出现了两方面的困难，一方面是大家对于市场和购房这件事情信心不足。实际上就说买气不够，大家都在预期降价。一旦形成了降价的预期以后，大家都在等，也不怎么买房，这样的话去化就比较慢。而这件事情，不是说之前的纾困政策和简单的金融手段刺激能马上解决的。这牵扯到其他方面的预期，比如这些人要买房，他有小孩教育、看病；如果就业不稳定，比如现在工作不稳定，他就不敢买。另外哪怕是就业稳定，现在他又降薪，奖金没有了，这部分收入预期有问题，包括一些事业单位，公务员、国企、央企，他们的收入也都有些降低，未来的收入也不敢预期很乐观。在这种情况下，大家换房或买房的过程中，就表现得非常的犹豫，甚至是非常的谨慎。所以这成为能不能把已有爆雷的项目救活和消化好的关键。因为市场买方的预期和信心不够，所以成交量下降得比较厉害，这是一个问题。

第二个问题是，有相当多的企业，像我刚才讲的有7万多家，要淘汰掉90%，这些企业也不需要救。就像每年火葬场，总要火化掉很多人，否则地球上的人，就完全装不下了对吧？所以有一部分是正常要去掉的。这些企业遇到了问题，它就已经在走破产重整、资产拍卖。怎么循着法律途径和业主解决遗留的问题，这是市场竞争中必须要面对的。而这些实际上没有办法，你就得面对。

其实全世界的市场，住宅市场不断地发展，都发生过这样的事情，就出现了一些意外。市场突然一下往下坠，然后很多公司破产，那大家就循着法律途径，去解决，这也没有办法。我们不可能每家公司都不破产，每一套房都没有纠纷。

02、冯仑：未来竞争中，住宅领域有三类企业是可以存活下来

凤凰网财经《封面直播》：您推测现在是房企推陈出新的阶段，最终可能只剩下10%的房地产商还会留在市场，那这个时候，你认为谁能够渡过这轮危机？最后留下来的是大企业，还是您刚刚提到的一些物流，一些可能出现的新的房企？

冯仑：在未来竞争当中，在住宅领域，有三类企业是可以留下来的。一类我们叫“模范生”，像万科、龙湖这样的，还有中海、保利这些。这些企业一贯都很稳健，产品也好、服务也好，治理结构都比较能够经得住市场波动。

第二类是区域性的一些龙头企业。比如我最近看到，很多区域性的住宅公司，他们负债率也很低，产品也做得很好，在一个区域市场甚至能干过刚才讲的这些模范生。比如在黑龙江哈尔滨这些城市，还是地方上的区域公司最厉害。因为房地产还是本地市场。

第三类住宅领域的细分市场。比如女性公寓、蓝领住宅、养老住宅、健康公寓等等。如果在细分市场把产品做得非常好，哪怕公司很小，一样可以活得很好。

非住宅领域齐头并进都在发展。但是物流和健康这两大类未来胜出的好企业会很多。物流上现在国内已经有几家做得不错了，像普洛斯、嘉明，包括有些新加坡公司在中国做物流仓储也做得不错。商业地产也有做得不错的，如SKP、德基，和新加坡凯德等。

另外，物流里冷链、数据中心领域，都有企业现在已经做得不错，有些未来会成为很大的公司。

在金融方面，随着地产商的转型，对于资产管理行业，实际上是一个很大的机会。很多空置的低效的物业，我们叫做困境资产，怎么能够重整？在这个过程中，就出现了一批专门的投资者。这些投资者，我们国内叫困境资产、困境基金，在国外叫秃鹫资本，就像秃鹫一样，专门吃这些“烂肉”的资本，专门清理市场中低效的和在困境中的一些房地产资产。同时也出现了一些专业的运营商。

像我们公司，最近五、六年，一直围绕大健康在做产品和空间的服务，以及资产管理和一些开发。这样就可以承接这些资产，把它重新定位、改造、提升，再重新运营。这也是今后5-10年，非常大的一个市场机会。当然，这部分要和金融资本结合，要有专业的运营团队，另外要有非常好的经验，同时也要配合经济转型和市场的变化，客户需求的变化，来重新定义这些空间，把空间效率再提高。

其他还有消费医疗带动的空间的需求。我们现在在做一种产品，叫医疗Mall（Medicine Mall），就是专门把医疗、轻医疗集中在一起的一个空间。相当于你做医美，你就不用到大医院，它相当于一个购物中心，只不过小一点，2万、3万平米，一个专门做轻医美这些的Mall。去到那，你可以做皮肤、做口腔、做眼睛都可以。

这些都是未来的空间需求方面的增长。因为房地产说来道去，我们做的是空间生意。就是要创造有价值的、固定的人造空间。所以我们要不断地去定义，重新创造这个空间，重新提供空间形态的变化来满足一部分人在空间里做事情。

03、冯仑：不同意“只有救楼市才能救内需”的观点

这样反而把市场搞坏了

凤凰网财经《封面直播》：您刚刚提到了很多房地产行业新的场景。那么对于最近吴晓波提出的，“只有救楼市才能救内需”，您怎么看这个观点？

冯仑：我倒不太同意他这个观点。因为晓波讲这个，在我这个行业的观点，楼市只是房地产的一部分，而且楼市已经经历了青春期，它必然就是要减量的。所以不存在救不救的事情。就相当于它不长个了，我们非要把这些过了青春期的人，愣给他叫回来，天天给他打激素，把骨头缝给它拉起来，然后穿内增高，你这就害他了。

所以现在我认为房地产进入了正常的一个行业的调整时期，减价、减量、减速。放在国际比较的经验看，这都是正常，没有什么。

我老开玩笑说，看见一个年轻人长青春痘，你认为他是病吗？其实可以不用管它。他自己可能过了这个阶段（青春痘）就没有了，也可能你稍微抹点东西就过去。但要把它当成大病，天天带他去医院，他心里一定就变得很不舒服，最后心里越不舒服内分泌越乱，结果这痘痘一辈子就留下了。结果这个病是看出来的，而不是说自己长的。

其实救房地产，救住宅，也面临这个问题。它本来就到了自然的减量的阶段，你非要把它拉医院给它救回来，结果反而把市场搞坏了。我觉得不用管它。因为这是个竞争和整个行业发展的阶段。再一个，还有一些住宅以外的因素在影响，所以也不是大家说救就能救回来了。

04、冯仑：房地产降价并非什么坏事情

凤凰网财经《封面直播》：我们来谈谈房价吧。那您认为现在房价处于一个什么样的水平？一线城市的房价高吗？

冯仑：房价高和低是跟收入相关的。如果经济增长放缓，家庭收入变少，那房价就显得比较高了。国内的统计跟国外不一样，国外讲的房价的合理的区间，指房价收入比，就是一套房的价格和一个家庭的收入，这个比一般在5-7倍。也就是一个家庭用5-7年的收入，可以买一套房。如果我们国内要按这个比，那房价就太高了。

其实房价最近出现了很多变化。总体来看，一线城市核心地带的房价是稳在这，没有降，但二手房的交易速度降下来了。过去可能一个月能卖出这房，现在要8个月、10个月，那等于变相还是在降，因为你熬了这么长时间，不降点价，也卖不出去。一线城市的非核心地段房价，特别是二手房房价都在降，每个月都在降一点，大概5%、5%这样慢慢在降。二线城市，现在基本上平均房价都在降。另外整个交易的速度，只有个别楼盘，比如在二线城市、省会城市，比如万科的项目、中海的项目、龙湖的项目还是卖得很好的，但其他的就卖得一般。为什么？大家对这些房产商能不能交房，心里没底。所以不太敢买。所以他们的房反而卖得比较慢，房价不高。这样来说，整体平均房价也是在降。三四线城市房价基本也都在降。因为三四线城市，人口都往二线城市跑，出现了鹤岗、鹤壁这样的最近的热点。这都是因为人口急剧减少，这样房价都断崖式地下降。目前，住宅确实是这样一个情况。

结合刚才我讲的，现在住宅进入到一个三减的时段，减速、减价、减量，那么减价也正常，减价正常就是房价可能降到一定的时候，又刺激了大家买房的欲望，可能买气又会回来一点。所以并非是坏事情。

05、买房中介费20万合理吗？冯仑：佣金这事应该交给市场

凤凰网财经《封面直播》：现在有些一线城市房价的定价已经高到大家都已经开始吐槽中介费的水平了，比如一线城市700万的房价，买房的中介费达到了20万，被吐槽上了热搜，说中介费相当于一年工资了。您认为这样的房价和中介水平合理吗？

冯仑：这个其实要按市场来看，合理不合理主要看交易难度、交易标的和交易的成本。以前房子特别好卖的时候，佣金也就一个点，700万的房子，一个点就7万块钱。但现在房子肯定不好卖了，比如收20万可能就3个点。最近这一段，佣金基本上是3-5个点，因为现在交易得慢，10个月才能卖出一套房，再不给佣金，有限的客人就更找不到了。

现在更离谱的，不仅是佣金提高，而且业主给经纪人发红包，你带一个人来看一次，我给你发1000块钱，业主还在加价，就是交易难度增加。另外也要看交易的中间成本，比如交易以后他拿到佣金，他要分很多人，因为现在成交不容易，他要分给有带看的，有提供信息的，有包括介绍房源的等等，他们有的分得细，有分成七边、八边，成交一套房源最多能分到16个环节，每个环节的人都得分钱。所以交易成本就增加了，佣金也就高一点。

我认为佣金这个事不应该管。为啥？如果这个都管了，就没法看这个市场是不是正常了。因为佣金的变化，证明现在市场交易不容易。他可能一年就做了一单，一单还有7个人分，等于还是没做。我们不能光看他一单挣了20万，现在一个行业内的基本的情况是，一个经纪人，按大数据现在的统计，一个月卖不出去一套房，一般是一个半月能卖出去一套房。那平均一年他能卖几套房？而且在二线城市，平均一套房也就200万、300万，你算算他有多少钱？他不是每天都成交，他成交得慢。如果再慢一点，2个月成交一套房，200万，算3个点，6万，然后还有几个人分，他也没多少钱了。

凤凰网财经《封面直播》：所以这个成本已经被买方和卖方同时分担了。

冯仑：而且交易不容易，主要时间太长。如果天天有20万，那有点高。如果房子这么好卖，每天都能成交，谁也不愿意给他20万对吧？

06、抢一套上海豪宅能赚2000万？冯仑：纸上富贵

凤凰网财经《封面直播》：今年房地产市场还发生了不少有趣的现象，比如最近上海的豪宅盘云锦东方开盘引起了疯抢，主要原因是它的单价比附近的二手盘还要便宜，买到就赚到，据说抢到一套房可以净赚2000万，您怎么看这个现象？这是不是一种投机？这样的抢购是不是真的能赚到钱？

冯仑：我认为这就是政策问题。干嘛给它这么大的套利空间？我听说100套房就有700个人去排队，而且门槛非常严格，但是还有700人去。政策干嘛要这么管一手房的价格？不管，价格就拉平了，可能大家也没有这么紧张。套利空间不这么大，也就正常交易了。

而且这个套利在上海，上海人对价格的套利空间很敏感。如果有这个机会能套利2000万，交1/3的税，那还有一千二、三百万，他也很高兴。

但是这个东西就是纸上富贵。他真正买进来变成了二手房再卖。刚才我讲10个月才能卖出去。能不能套到这个利很难讲。但毕竟现在给了一个想象空间，所以引起了一些市场的热点、兴奋点。但我觉得这不是个好的事情。而且也不希望，总给市场这样一个信号。

07、冯仑：不要让企业变成政府的“妈宝”

凤凰网财经《封面直播》：那在当下的市场环境，政府限贷、限购、限价的调控手段是否应该发生改变？

冯仑：我觉得大部分应该取消。因为政府定价是怕你炒高，但是现在又出现了不让降价。什么时候卖政府定，卖多少钱政府定，涨价不行，降价也不行。税是政府收对吧？最后中介政府也要管。谁还做生意？就没有人愿意去开发房地产了。

所以都取消。企业家自担风险。这样企业家才愿意博。否则企业家不博了，都变成了政府的妈宝，那就躺给政府了，对吧？

所以，要让市场恢复到正常的功能。它的功能通过什么发挥出来？要通过价格机制来调节需求，用竞争机制来筛选企业家和好的产品，这都是市场的基本功能。如果多加限制，没有了竞争机制，需求供给也被扭曲，没有价格信号了，市场就破坏了。

市场破坏了就没有人愿意进入了，没有人愿意进入，所有的问题都交给政府管了，那不都成了政府的妈宝？

凤凰网财经《封面直播》：对于取消限购的建议，是不是还有一些争议？比如这个政策一旦取消，核心城市的房价会又开始涨？

冯仑：但你光看见涨，就是你光看办喜事，你也得看见火葬场也有人。人口就这么平衡的。办完喜事他就生儿子。但是火葬场每天埋葬烧很多儿子。市场就是这样。

刚才我说了还有秃鹫来吃。秃鹫资产要吃低效资产。每年还有一堆低效的房地产企业又进入了市场，然后死掉90%的公司。这就是市场，就是这么一个简单而又有效的一种促进经济增长，刺激企业做好产品、好服务，客户买好东西的地方。

你不能总是担心所谓有些城市个别地方的增长，因为中国很大。相当于有一个人长得很漂亮，我们就因为这一个人漂亮，限制所有人化妆？一样的。大家都要各美其美。既然是少数人，那他美，他有他的本事，他有他的运气，但是他也有他的麻烦。他的人设也会崩的对吧？市场也是这样。

08、冯仑：现在是买房的好时机，刚需不要犹豫

凤凰网财经《封面直播》：那面对目前纷繁复杂的房地产行情，对于想要购买首套房的年轻人，您有哪些买房建议呢？

冯仑：第一，现在买房的机会还是不错的，因为房价比原来要低，利息也低。如果你是结婚或者生第二个孩子，这算刚需，就不要犹豫，现在买应该还是合适的，不会有太大的所谓价格风险。因为现在有些地方已经降得很低了。

第二、买房的时候要算账，就是拿你家庭收入的1/3以内去还贷，只要控制在这个风险边界，对于买房的年轻人来说，应该就没有太大压力。这样的话，可以把人生职业的规划和买房置业结合起来。这样挺好。

但如果超过了风险边界，比如你首套房首付都是借的，然后供房贷款超过了你家庭收入的一半，那就千万别买，就租房结婚吧。

凤凰网财经《封面直播》：那您对于他们买房的地段，有建议吗？

冯仑：买房就买人口聚集的地方、经济聚集的地方、增长的地方。不要买太偏的地方，那些地方人口会减少，就业也困难，虽然便宜，但是长远来说，当你不想要这个房子的时候，也很难转出去，另外房子保值增值的可能性也不大。

所以还是要聚集、扎堆。即使不买最热的地方，也要买次热点的地方，这样对于你的资产未来的保值、增值，甚至流动都会好。

凤凰网财经《封面直播》：还是要找有流动性的地方。

冯仑：对，就是要大家要注意一下。

09、应该给年轻人降首付吗？冯仑：要银行评估

凤凰网财经《封面直播》：不少专家还建议给年轻人降首付。您认为这个建议是不是也可行？

冯仑：这个要银行来评估风险。因为如果未来预期房价还要降，如果银行评估降首付能控制风险，适当降一点可以。现在首付都三成，要再降到一成、两成，那银行的风险就加大。所以这个事应该交给银行来决定。如果银行，比如有些商业银行，比较激进，它想多争取一些客户，那可能减到一成它也敢贷，但是它对每个客户都要甄别，控制风险。

在国外也经常有，首付也就10%左右，15%、20%都有，由银行来决定，这个不要政府一刀切来决定。

凤凰网财经《封面直播》：今年为了促进房地产销售，各个地方出现了不少促销售的奇观，比如厦门买房送两头猪；有地产商推行负首付，最终被政府叫停了。您怎么看这些促销手段？哪些促销手段会比较有效？

冯仑：我觉得现在这些手段有点荒唐，的确叫停是对的。负首付，等于企业替你付首付，不可能，天下没有这么好的事情。企业加大了风险，最后还是银行、社会其他方面要承受。所以我觉得比较好的办法就是，银行评估完以后，适当地降一点首付，有降息的空间的话再降点息。另外，如果政府能够在税费上面再给一些帮助，让二手房或者交易的税费再减一点；对买房资格的限制，稍微放宽一点，这些都是正常的刺激买房的办法。

凤凰网财经《封面直播》：从长远看来，一线城市和都市圈、城市群中心城市，它的房价是不是还会继续上涨？然后一些其他地方的房价，未来是否就会慢慢冷下去？

冯仑：对。未来房价的涨法，其实跟美国现在的房地产市场很像，美国也是大城市的城市圈，比如东部纽约都市圈的房价是高地，西边旧金山、洛杉矶是高地。其实美国中部的房价非常低，有些西部、南部房价也很低；有一部分旅游的地方，比如佛罗里达的房价比较高。

其实未来中国也就是几个城市圈，比如长江经济带，核心是上海、杭州，这一圈房价会比较有支持。因为它的人口、就业都相对聚集，经济增长也比较有支撑力。另外就是大湾区比较好。

除了这三个地方，剩下地方的房价只有少数，比如厦门可能还不错，福州差一点，到泉州，房价就只有厦门1/3还不到。中西部基本上房价都不会太高，三四线城市，比如刚才讲的鹤壁、鹤岗，人都没有了，房价怎么谈？美国曾经也是一样的。

所以住宅的价格就取决于都市的人口的增量、产业的聚集度、经济的发展的速度，以及收入的增长。只要这些东西不正向地往上走，而是负面的，那房价一定就下降。这大概是两三百年来，住宅市场变化的一个基本规律。所以我们也不用奇怪。大家就是根据自己的事业来安排家庭，你可以选择在哪居住、在哪就业，那个地方的房价也要按照这个规律去变化。

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